ECLI:NL:RBOVE:2026:5627

1. De zaak in het kort

[eiser] huurt sinds 13 januari 2017 een woning van deltaWonen. Partijen hebben eerder een kort geding procedure gevoerd. Op 2 december 2025 heeft de voorzieningenrechter in die procedure onder meer geoordeeld dat [eiser] haar tuin moet blijven onderhouden. Als zij dat – ook na sommatie – niet doet, mag deltaWonen overgaan tot ontruiming van het gehuurde of het tuinonderhoud zelf (laten) uitvoeren op kosten van [eiser]. DeltaWonen heeft [eiser] in juni 2026 gesommeerd om binnen vier weken het benodigde tuinonderhoud te verrichten. Nadat deltaWonen had geconstateerd dat [eiser] niet binnen de gestelde termijn aan die sommatie had voldaan, heeft zij de ontruiming aangezegd tegen 15 september 2025. [eiser] is vervolgens dit executiegeschil gestart.

De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat deltaWonen gelet op de omstandigheden misbruik maakt van haar executiebevoegdheid door de ontruiming op dit moment door te zetten. Het wordt deltaWonen verboden tot ontruiming over te gaan totdat in een bodemprocedure is beslist of deltaWonen bevoegd is het gehuurde te ontruimen.

2. De procedure

De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 5;

twee e-mails van de gemachtigde(n) van deltaWonen van 1 september 2026 met producties 1 tot en met 4;

de e-mail van mr. J. Pearson van 2 september 2026 met producties 6 en 7.

Op 3 september 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij was [eiser] aanwezig, bijgestaan door mr. J. Pearson. Namens deltaWonen waren de heer [naam 1] (wijkconsulent), de heer [naam 2] (sociaal complexbeheerder) en mevrouw [naam 3] (coördinator van het gebiedsteam) aanwezig, bijgestaan door mr. B.M. Speerstra en mr. B.J. van den Berg. Mr. Speerstra heeft spreekaantekeningen overgelegd.

De beslissing wordt vandaag gegeven en toegelicht in dit vonnis.

3. De feiten

Sinds 13 januari 2017 huurt [eiser] van deltaWonen een sociale huurwoning met tuin aan de [adres] (hierna: het gehuurde).

In een kortgedingvonnis van 2 december 2025 heeft de voorzieningenrechter onder meer het volgende geoordeeld:

“De kantonrechter

machtigt deltaWonen om voor rekening van [eiser] de voor- en achtertuin van de door haar gehuurde woning (…) op te laten ruimen en schoon en onderhoudsvriendelijk te laten maken in zodanige mate dat deze een verzorgde indruk maakt, hetgeen onder meer betekent dat het onkruid wordt verwijderd, het nodige snoeiwerk wordt verricht, rommel wordt verwijderd (…);

(…)

veroordeelt [eiser] om de tuin (…) na afronding van de werkzaamheden onder 5.1 te blijven onderhouden en in vergelijkbare staat te houden, hetgeen onder meer betekent het snoeien van planten, bomen en struiken zodat deze geen hinder of overlast veroorzaken en het verwijderen van het onkruid in zowel de voor- als achtertuin en tussen de tegels en het grind;

veroordeelt [eiser] voorwaardelijk, voor het geval zij de veroordeling onder 5.3 niet nakomt, ook niet nadat zij door deltaWonen schriftelijke is gesommeerd om binnen een termijn van 4 weken alsnog het benodigde onderhoud te verrichten aan de tuin en de tuin terug te brengen naar de staat zoals genoemd onder 5.3., om het gehuurde (…) binnen 4 weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met medeneming van al het hare en de haren, onder afgifte van alle sleutels aan deltaWonen, althans machtigt deltaWonen voorwaardelijk, voor het geval [eiser] de veroordeling onder 5.3 niet nakomt, (…) deze werkzaamheden zelf uit te voeren of uit te laten voeren op kosten van [eiser].”

Dit vonnis wordt hierna ‘het kortgedingvonnis’ genoemd.

In januari 2026 heeft deltaWonen onderhoud aan de voor- en achtertuin van het gehuurde gepleegd.

Bij brief van 16 juni 2026 heeft de gemachtigde van deltaWonen [eiser] gesommeerd om binnen vier weken na de datum van die brief het benodigde tuinonderhoud te verrichten en de tuin terug te brengen naar de staat, zoals genoemd onder 5.3 van het kortgedingvonnis. Daarbij is aangekondigd dat als [eiser] daar niet aan voldoet, de deurwaarder de opdracht zou krijgen het vonnis te laten betekenen en het gehuurde te laten ontruimen.

[eiser] heeft vervolgens enige onderhoudswerkzaamheden in de tuin verricht.

Bij brief van 16 juli 2026 heeft de gemachtigde van deltaWonen [eiser] laten weten dat zij niet tijdig/voldoende aan de sommatie heeft voldaan en is aangekondigd dat de deurwaarder zal worden verzocht de ontruiming van het gehuurde in gang te zetten.

Per exploot van 6 augustus 2026 is de ontruiming aangezegd tegen 15 september 2026.

Op 27 augustus 2026 heeft [eiser] deltaWonen gedagvaard in een bodemprocedure en vergelijkbare vorderingen ingesteld als in deze kortgedingprocedure.

Enkele dagen voor de zitting van 3 september 2026 heeft [eiser] onderhoudswerkzaamheden in de tuin verricht.

4. Het geschil

[eiser] vordert kort gezegd:

primair

a. dat het deltaWonen wordt verboden het vonnis ten uitvoer te leggen en tot ontruiming van het gehuurde over te gaan, op straffe van een dwangsom;

subsidiair

dat deltaWonen wordt veroordeeld de ontruiming van het gehuurde op te schorten totdat in een bodemprocedure onherroepelijk is beslist over de beëindiging van de huurovereenkomst, althans de ontruiming voor zes maanden op te schorten na de betekening van dit vonnis, althans met een zodanige termijn als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vernemen, op straffe van een dwangsom;

meer subsidiair

dat wordt bepaald dat deltaWonen alleen gebruik mag maken van de onder 5.1 en 5.4 van het kortgedingvonnis verleende machtiging tot het zelf (laten) uitvoeren van de werkzaamheden op kosten van [eiser] en deltaWonen te verbieden tot ontruiming over te gaan zolang zij van die machtiging geen gebruik heeft gemaakt, op straffe van een dwangsom.

en in alle gevallen:

veroordeling van deltaWonen in de proceskosten (inclusief nakosten).

[eiser] voert daartoe aan dat een executoriale titel ontbreekt, omdat het gaat om een voorwaardelijke veroordeling en de voorwaarde niet is vervuld. Daarnaast vindt [eiser] dat deltaWonen misbruik maakt van haar executiebevoegdheid. DeltaWonen heeft geen in redelijkheid te respecteren belang om (op dit moment) te ontruimen, terwijl [eiser] er wel een groot belang bij heeft dat zij in het gehuurde kan blijven wonen. Het kortgedingvonnis biedt bovendien een alternatief: deltaWonen kan ook het tuinonderhoud zelf laten uitvoeren en de kosten op [eiser] verhalen. Daarnaast heeft [eiser] enkele weken geleden de benodigde tuinapparatuur gekocht, waardoor het vanaf nu makkelijker voor haar wordt om de tuin te onderhouden. Bovendien heeft zij inmiddels het benodigde tuinonderhoud verricht en is zij een bodemprocedure gestart.

DeltaWonen voert als verweer dat in het dictum van het kortgedingvonnis duidelijk staat wat van [eiser] wordt verwacht en [eiser] heeft daar niet tijdig aan voldaan. DeltaWonen is dan ook bevoegd tot ontruiming over te gaan. De voorzieningenrechter heeft bij de beslissing op 2 december 2025 bovendien al rekening gehouden met de omstandigheden en belangen van [eiser]. [eiser] heeft geen hoger beroep ingesteld tegen het kortgedingvonnis.

Daarnaast is geen sprake van misbruik van executiebevoegdheid. DeltaWonen heeft een gerechtvaardigd belang bij behoorlijk onderhoud van haar eigendom en bij een verzorgde uitstraling daarvan. Het tuinonderhoud is bovendien al jarenlang een terugkerend probleem, en de maat is vol. [eiser] gaat pas over tot handelen als de druk maximaal is. Dat blijkt ook wel uit het feit dat zij pas enkele dagen voor de zitting het benodigde tuionderhoud heeft verricht. Het door [eiser] genoemde alternatief dat in het kortgedingvonnis is geboden is bovendien geen reëel alternatief, omdat [eiser] dat niet kan betalen.

5. De beoordeling

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van dit executiegeschil, waarbij wordt opgekomen tegen de ontruiming die op korte termijn (15 september 2026) is aangezegd. De voorzieningenrechter gaat daarom over tot de inhoudelijke beoordeling van de zaak.

Schorsing executie/ontruiming

DeltaWonen heeft met het kortgedingvonnis van 2 december 2025 een executoriale titel om tot ontruiming over te gaan onder de voorwaarde dat [eiser] de veroordeling onder 5.3 van voornoemd vonnis niet nakomt. In 5.3 staat kort gezegd dat [eiser] de tuin moet onderhouden en in vergelijkbare staat moet houden. [eiser] heeft tegen die beslissing geen hoger beroep ingesteld.

Bij de beoordeling in deze kortgedingprocedure gaat het vooral om twee vragen: of is voldaan aan de genoemde voorwaarde in het kortgedingvonnis en of sprake is van misbruik van bevoegdheid door (op dit moment) daadwerkelijk tot ontruiming over te gaan.

Hoewel tussen partijen discussie bestaat over de vraag wanneer aan de voorwaarde uit het kortgedingvonnis is voldaan dat [eiser] de tuin in vergelijkbare staat moet houden, kan er voor de beoordeling in deze kortgedingprocedure van worden uitgegaan dat de tuin in juni 2026 niet voldoende was onderhouden. Die stelling van deltaWonen is namelijk niet concreet weersproken door [eiser]. [eiser] lijkt vervolgens niet binnen de gestelde termijn van vier weken na de sommatie van 16 juni 2026 de benodigde werkzaamheden aan de tuin te hebben verricht. Op basis van de foto’s en hetgeen ter zitting naar voren is gekomen, blijkt namelijk dat [eiser] het tuinonderhoud niet kon bijhouden en zij pas enkele dagen voor de zitting het onderhoud van de tuin goed heeft opgepakt. Daarbij komt dat deltaWonen gemotiveerd heeft toegelicht dat de alternatieve veroordeling in het kortgedingvonnis (dat zij het onderhoud op kosten van [eiser] mag laten verrichten) op dit moment niet meer realistisch is omdat [eiser] niet in staat is gebleken de eerdere onderhoudskosten terug te betalen. De voorzieningenrechter is dan ook voorlopig van oordeel dat deltaWonen op basis van het kortgedingvonnis in beginsel bevoegd is tot executie/ontruiming over te gaan.

De vraag is vervolgens of deltaWonen misbruik van executiebevoegdheid maakt door op 15 september 2026 daadwerkelijk tot ontruiming over te gaan en of in dat kader de ontruiming moet worden opgeschort. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dat het geval is, en overweegt daartoe als volgt.

Bij misbruik van bevoegdheid gaat het erom dat een executant (in dit geval deltaWonen) naar redelijkheid niet tot de uitoefening van de executiebevoegdheid (ontruiming) kan komen, gezien de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang (van in dit geval: [eiser]) dat daardoor wordt geschaad.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat deltaWonen voldoende gemotiveerd heeft toegelicht dat de maat vol is voor deltaWonen. De discussie over het benodigde tuinonderhoud speelt al jaren, maar pas enkele dagen voor de zitting – in het licht van de ontruiming die eraan zou komen – heeft [eiser] de tuin grondig aangepakt. Ook heeft zij pas enkele weken voor de zitting de benodigde tuinapparatuur gekocht, terwijl zij al ruim negen jaar in het gehuurde (met tuin) woont. Van deltaWonen kan niet worden verwacht telkens een procedure te moeten starten om [eiser] aan te zetten tot handelen. Daarnaast weegt voor deltaWonen mee dat het voor haar financieel geen reële optie (meer) is om zelf het benodigde tuinonderhuid uit te (laten) voeren en de kosten op [eiser] te verhalen nu is gebleken dat zij die kosten niet kon terugbetalen.

Het voorgaande is echter niet genoeg om te oordelen dat deltaWonen de ontruiming op dit moment mag doorzetten. Tegenover voornoemde belangen van deltaWonen staat namelijk dat ontruiming een aangrijpende maatregel is, waarbij [eiser] haar woning verliest. Bovendien is [eiser] inmiddels een bodemprocedure gestart, waarin feitelijk kan worden beoordeeld of en wanneer sprake is van ‘een vergelijkbare staat van onderhoud’ zoals overwogen in het kortgedingvonnis, of daaraan is voldaan en of deltaWonen bevoegd is tot ontruiming over te gaan. Als de ontruiming op dit moment zou worden doorgezet zou [eiser] in het zicht van een bodemprocedure uit haar woning worden gezet, terwijl de toestand waarvoor de voorwaardelijk ontruiming in het kortgedingvonnis is gegeven op dit moment niet meer aan de orde is. Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat de tuin op dit moment voldoende is onderhouden. Het belang van deltaWonen om de ontruiming op 15 september 2026 door te zetten, weegt mede daarom minder zwaar dan de belangen van [eiser].

De subsidiaire vordering wordt gelet op het voorgaande in die zin toegewezen, dat deltaWonen niet tot ontruiming mag overgaan totdat in een bodemprocedure is beslist of deltaWonen het gehuurde mag ontruimen. De anders gevorderde schorsingstermijnen worden afgewezen, omdat die onvoldoende aansluiten bij de veroordeling in het kortgedingvonnis waar dit executie-kortgeding over gaat.

De voorzieningenrechter ziet geen reden aan de veroordeling tot opschorting van de tenuitvoerlegging een dwangsom te verbinden, nu niet is gesteld of gebleken dat deltaWonen zich niet aan de veroordeling zal houden. De gevorderde dwangsomoplegging wordt daarom afgewezen.

Proceskosten

DeltaWonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal deltaWonen niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- griffierecht

€

93,00

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

108,50

Totaal

€

1.066,50

6. De beslissing

veroordeelt deltaWonen de tenuitvoerlegging van de onder 5.4 van het vonnis van de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel van 2 december 2025 (zaaknummer 11826893 / CV EXPL 25-2359) uitgesproken veroordeling tot ontruiming op te schorten totdat in een bodemprocedure is geoordeeld of deltaWonen bevoegd is tot ontruiming van het gehuurde over te gaan;

veroordeelt deltaWonen in de proceskosten van € 1.066,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2026. (JK)