ECLI:NL:RBOVE:2026:5576

1. [eiser 1], 2. [eiser 2],

1. Samenvatting van de zaak

[eiser 1] en [eiser 2] hebben op 6 oktober 2023 de woning van [gedaagde] gekocht. Kort na levering constateren [eiser 1] en [eiser 2] druppels aan een schroef aan het dak op zolder. Vervolgens concludeert een door [eiser 1] en [eiser 2] ingeschakelde deskundige gebreken aan het dak. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen betaling van herstelkosten van € 52.948,00 wegens non-conformiteit van de woning. Subsidiair beroepen zij zich op dwaling en vorderen zij betaling van € 52.948,00 wegens het door dwaling geleden nadeel. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat en betwist de hoogte van de herstelkosten. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af, omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding- de conclusie van antwoord

- de mondelinge behandeling van 28 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3 De feiten

[eiser 1] en [eiser 2] hebben op 6 oktober 2023 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde]. [gedaagde] verkocht deze woning in hoedanigheid van erfgenaam van zijn vader. De woning is op 29 oktober 2023 geleverd.

Op 4 februari 2024 constateren [eiser 1] en [eiser 2] druppels aan een schroef aan het dak op zolder.

In de loop van 2024 laten [eiser 1] en [eiser 2] onderzoek verrichten door deskundigenbureau ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (hierna: ZNEB). ZNEB heeft de woning op 16 september 2024, 12 november 2024 en 1 mei 2025 bezocht.

In het rapport van ZNEB van 19 juni 2025 staat het volgende:[Afbeelding]

4. Het geschil

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen primair een verklaring voor recht dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiser 1] en [eiser 2] en subsidiair dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, op grond waarvan de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel moeten worden gewijzigd. Verder vorderen [eiser 1] en [eiser 2] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 52.948,00 wegens de te maken herstelkosten voor het dak, vermeerderd met rente. Daarnaast vorderen [eiser 1] en [eiser 2] betaling van de kosten voor het rapport van ZNEB van

€ 1.849,19 en buitengerechtelijke kosten van € 1.578,42, vermeerderd met rente. Ten slotte vorderen zij veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

[eiser 1] en [eiser 2] baseren hun primaire vordering op non-conformiteit. De rechtbank stelt voorop dat de koopovereenkomst is opgesteld overeenkomstig het model van de NVM-koopakte. Daarin is een regeling opgenomen die afwijkt van de in artikel 7:17 BW neergelegde regeling over conformiteit. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst geeft als hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Daardoor draagt de koper in beginsel het risico voor alle gebreken. Artikel 6.1 kan als een exoneratie ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. In artikel 6.3 wordt vervolgens een uitzondering op artikel 6.1 gemaakt. Met artikel 6.3 staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper bekend of kenbaar waren ten tijde van de koop.

Voor een geslaagde vordering op grond van non-conformiteit moet dus allereerst komen vast te staan dat sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat.

- De standpunten van partijen

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat er sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. Zij constateerden op 4 februari 2024 voor het eerst lekkage. Zij ontdekten toen dat er druppels water van een schroef lekten en dat het hout op die plek vochtig was. Ter onderbouwing daarvan hebben zij een foto van de vochtplek en schroef overgelegd. [eiser 1] en [eiser 2] hebben ter zitting verklaard dat zij in die periode ook op andere momenten vochtplekken op de op zolder opgeslagen dozen hebben gezien, maar dit is niet met stukken onderbouwd. Hoe vaak dat voorkwam konden zij ook niet zeggen. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat de lekkages c.q. vochtplekken worden veroorzaakt door een gebrekkig dak. Zij stellen dat het dak gebrekkig is, omdat het niet waterdicht is wegens de schroeven die vanaf de buitenzijde de binnenzijde van het dakbeschot doorboren. Deze schroeven veroorzaken een koudebrug en op de schroeven ontstaat aan de binnenzijde bij lagere temperaturen condensatie waardoor vochtplekken ontstaan. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] is het dak niet lekvrij en brengt dit een onaanvaardbare aantasting van het woongenot mee. [eiser 1] en [eiser 2] leggen ter onderbouwing van hun stellingen het rapport van ZNEB zoals genoemd onder 3.3 over. Ter zitting is toegelicht dat een onderzoek door LEKK naar de mogelijkheid van lekkage in de buitenschil ook onderdeel uitmaakt van het rapport van ZNEB, in de vorm van een bijlage. Dit onderzoek is door ZNEB verwerkt in het totaaloordeel. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat de kosten van herstel van het dak zijn begroot op € 52.948,00. Ter onderbouwing daarvan verwijzen zij eveneens naar het rapport van ZNEB.

[gedaagde] betwist dat er sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. De dakpanprofielplaten zijn in 2016 op het dak bevestigd en [gedaagde] heeft zijn vader nooit over lekkage op zolder gehoord. Ook [gedaagde] zelf heeft bij het opruimen van de zolder voorafgaand aan de verkoop geen lekkages of vochtplekken gezien. [eiser 1] en [eiser 2] hebben evenmin vochtplekken of lekkages gezien tijdens de bezichtiging van de woning. Volgens [gedaagde] is niet onderbouwd dat het gebrek op korte termijn moet worden hersteld. Ook het tijdsverloop bevestigt volgens [gedaagde] dat er geen sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat.

- Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. Aan ZNEB is onder meer de vraag gesteld om de thans aanwezige gebreken te inventariseren en een oordeel te vormen over de vraag of deze het normale gebruik van het woonhuis in de weg staan. ZNEB heeft het laatste gedeelte van die vraag, of de aanwezige gebreken het normale gebruik van het woonhuis in de weg staan, om onbekende redenen niet beantwoord. ZNEB concludeert in antwoord op de vraag wel dat de dakpanprofielplaten niet volgens de montagevoorschriften zijn aangebracht en dat door de aangebrachte schroeven de waterdichte laag is geperforeerd en door condensatie vochtplekken op de schroeven ontstaan. Dit betekent echter niet zonder meer dat er sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de weg staat. Daarvoor is volgens vaste jurisprudentie vereist dat het gebrek een zekere mate van ernst heeft en dat door het gebrek niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot in de woning kan worden gewoond. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende onderbouwd dat daarvan sprake is. De rechtbank motiveert dat als volgt.

De dakpanprofielplaten zijn in 2016 op het dak aangebracht. Dat betekent dat het gestelde gebrek al sindsdien bestaat. [eiser 1] en [eiser 2] hebben voor het eerst op 4 februari 2024 een lekkage in de vorm van druppels aan een lekkende schroef geconstateerd. Gesteld noch gebleken is dat er eerder dan 4 februari 2024 lekkages zijn geweest. De rechtbank concludeert op basis van de stukken en de verklaring van [eiser 1] en [eiser 2] ter zitting dat de problemen die zich vanaf 4 februari 2024 hebben voorgedaan beperkt van omvang waren. [eiser 1] en [eiser 2] hebben zelf, bij navraag ter zitting, alleen druppels aan een schroef en enkele plekken op dozen genoemd. Het rapport van ZNEB geeft ook geen ander beeld, omdat het niet vermeldt of en hoeveel (oude) vochtplekken er zijn gezien. Hoeveel schroeven er überhaupt door het dak zijn geboord vermeldt het rapport ook niet. [eiser 1] en [eiser 2] wisten dit bij navraag ter zitting ook niet, behalve dat het (volgens hen) wel om meer dan tien schroeven gaat. De rechtbank concludeert dus dat de lekkage die zich heeft voorgedaan gering was, namelijk een of enkele schroeven waaraan druppels hingen c.q. vochtplekken. Gebleken is verder dat de lekkage(s) in februari 2024 zijn verholpen door enkele zonnepanelen te verwijderen en openingen in het dak af te dichten met een kit. [eiser 1] en [eiser 2] hebben ter zitting toegelicht dat ook aan de binnenzijde kit op de schroeven is aangebracht. Sindsdien zijn er geen nieuwe lekkages of vochtplekken ontstaan, aldus [eiser 1] en [eiser 2]. Niet in geschil is dat de zolder bestemd is om te gebruiken als bergzolder. De rechtbank concludeert uit al het voorgaande dat gebruik van de zolder als bergruimte thans mogelijk is, omdat er al twee tot tweeëneenhalf jaar geen lekkage of vochtplek meer is ontstaan. De rechtbank overweegt verder dat van een noodzaak tot herstel op korte termijn niet is gebleken. ZNEB heeft daarover in haar rapport niets opgenomen. LEKK constateert enkel dat de lekkage door de aangebrachte schroeven op termijn zal verergeren, maar die termijn wordt niet nader gespecificeerd. LEKK adviseert verder: “om lekkage te voorkomen, met name door de aangebrachte kit onder de zonnepanelen, adviseren wij om de uit te voeren herstelwerkzaamheden spoedig, maar zeker binnen enkele jaren uit te laten voeren”, maar dit advies wordt niet verder toegelicht en er wordt ook geen melding gemaakt van de consequenties als dat niet gebeurt. Bovendien ziet het advies van LEKK met name op het voorkomen van lekkage door de aangebrachte kit onder de zonnepanelen, zodat het de rechtbank onduidelijk is of en in hoeverre onderscheid moet worden gemaakt tussen dit aspect en de rest van het dak. Het advies van LEKK is in elk geval niet verwerkt in het totaalrapport van ZNEB. Dat het woongenot van [eiser 1] en [eiser 2] onaanvaardbaar wordt aangetast door (de staat van) het dak is gelet op al het voorgaande dus niet komen vast te staan.

Ter zitting hebben [eiser 1] en [eiser 2] aanvullend gesteld dat het gebrek normaal gebruik van de woning in de weg staat, omdat een lekkage aan het dak waarbij aantasting van het dakbeschot optreedt niet voldoet aan het vereiste dat men met een redelijke mate van duurzaamheid en op een voldoende veilige manier in de woning moet kunnen wonen. De rechtbank is van oordeel dat ook deze stelling onvoldoende is onderbouwd. Alleen LEKK doet de volgende summiere constatering: “Wel is vastgesteld door de huidige gebreken, de constructie door de huidige aangebrachte dakpanprofielplaten nu al zorgt voor aantasting van de constructie”. Maar hierbij wordt niet duidelijk gemaakt op welke wijze en in welke tempo de constructie wordt aangetast. Onduidelijk is bovendien op welke huidige gebreken hier wordt gedoeld, omdat LEKK ook andere gebreken dan de schroeven vermeldt, welke gebreken door ZNEB niet zijn overgenomen in het totaalrapport. Tegelijkertijd legt LEKK - evenals ZNEB - alleen een causaal verband tussen de lekkage c.q. vochtplekken en de schroeven. Of en in hoeverre LEKK in het kader van haar voornoemde constatering onderscheid maakt tussen de door haar (maar niet door ZNEB) geconstateerde gebreken wordt niet duidelijk gemaakt. Het aspect van (eventuele) aantasting van de constructie is in elk geval in het geheel niet door ZNEB verwerkt in haar totaalrapport. De rechtbank oordeelt daarom dat onvoldoende is onderbouwd dat – en zo ja, in welke mate – aantasting van het dakbeschot optreedt, laat staan waarom deze aantasting maakt dat de woning niet op een voldoende veilige en duurzame wijze kan worden bewoond.

De rechtbank overweegt ten slotte het volgende. Het is de rechtbank duidelijk dat [eiser 1] en [eiser 2] zorgen hebben omtrent de kwaliteit van het dak en dat is ook voorstelbaar. Maar op basis van wat [eiser 1] en [eiser 2] met [gedaagde] in de koopovereenkomst zijn overeengekomen, komen (verborgen) gebreken alleen voor rekening en risico van de verkoper als sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat Dat daarvan sprake is, is zoals hiervoor overwogen niet voldoende onderbouwd. De rechtbank wijst de vordering onder I van [eiser 1] en [eiser 2] daarom af.

De vordering op grond van dwaling

[eiser 1] en [eiser 2] stellen subsidiair dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Zij stellen te hebben gedwaald omtrent de staat van het dak en de afwezigheid van lekkages aan het dak. De dwaling is volgens [eiser 1] en [eiser 2] het gevolg van inlichtingen van [gedaagde] dat er geen lekkages zijn geweest en inlichtingen van de makelaar dat een bij de eindinspectie zichtbare vochtplek (vermoedelijk) afkomstig was van een dier. Het nadeel dat zij door deze dwaling hebben geleden bestaat uit de begrote herstelkosten, zijnde € 52.948,00.

[gedaagde] betwist de vordering en voert aan dat hij niet bekend was met lekkages ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.

De rechtbank overweegt dat is gesteld noch onderbouwd dat er, in tegenstelling tot de mededeling van [gedaagde] in de vragenlijst, wel sprake was (geweest) van lekkages ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. Van een onjuiste voorstelling van zaken omtrent de afwezigheid van lekkages ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst kan dan ook geen sprake zijn. Voor zover [eiser 1] en [eiser 2] hebben bedoeld dat er sprake was van een (verborgen) gebrek in het dak waardoor een risico op lekkage bestond, welke lekkage zich na levering van de woning heeft voorgedaan, is de rechtbank van oordeel dat deze dwaling in verband met de overeengekomen risicoregeling in de koopakte voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] moet blijven. Immers, niet is komen vast te staan dat het gebrek normaal gebruik van de woning in de weg staat. De rechtbank wijst dus ook de vordering op grond van dwaling onder II af.

Aangezien de vorderingen onder I en II worden afgewezen, worden ook de daaruit voortvloeiende overige vorderingen afgewezen.

Proceskosten

[eiser 1] en [eiser 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

1.414,00

- salaris advocaat

€

2.580,00

(2 punten × € 1.290,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.183,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.

6. De beslissing

wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af,

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.183,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. N. Wilmink en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2026.