ECLI:NL:RBOVE:2026:5573

1. Interpark Vastgoed B.V.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1-10,

de conclusie van antwoord van Interpark met producties 1-27,

de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties 1-27,

de akte overlegging aanvullende producties [eiser] 11-12,

aanvullende productie 28 [gedaagde],

- de mondelinge behandeling van 11 augustus 2026.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[eiser] is een holding; enig aandeelhouder en bestuurder is [naam 1].

De holding [eiser] is eigenaar van verschillende onroerende zaken aan de [adres 1], de [adres 2] en de [adres 3] te [plaats 1] en aan [adres 4] in [plaats 2].

Onder [eiser] valt onder andere [bedrijf 1] B.V., dat zich bezighoudt met de exploitatie van onroerende zaken. [bedrijf 1] is eigenaar van onroerende zaken aan de [adres 5] en [adres 6] te [plaats 1], de [adres 7] te [plaats 3] en de [adres 8] te [plaats 2].

[bedrijf 1] is enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijf 2] B.V., dat zich bezig houdt met het verrichten van onderhoud aan vastgoed, verbouwingen, timmerwerken, schilderwerken en inrichtingswerkzaamheden.

[naam 1] is ook directeur van een verhuurbedrijf voor kantoorpanden, genaamd [bedrijf 3], dat kantoor houdt aan de [adres 2] te [plaats 1]. Panden die worden aangeboden of verhuurd door [bedrijf 3] zijn onder meer [adres 2] te [plaats 1], [adres 3] te [plaats 1], [adres 9] te [plaats 1], [adres 1]

te [plaats 1], [adres 6] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 2].

De activiteiten van Interpark bestaan uit koop en verkoop, exploitatie en beheer van (met name) onroerende zaken alsmede zonneparken. Bestuurder van Interpark is

[naam 2].

[gedaagde] exploiteert een makelaarskantoor dat bemiddelt bij de koop en verkoop van onroerend goed.

Eind 2017 heeft Interpark het kantoorpand aan de [adres 2] te [plaats 1] aangekocht uit de faillissementsboedel van [bedrijf 4] B.V. te [plaats 1] (hierna: [bedrijf 4]). Het pand uit 1992 is ten tijde van de aankoop gedateerd en Interpark heeft het pand volledig laten strippen. Interpark heeft zonnepanelen op het pand geplaatst en aangesloten.

Vervolgens heeft Interpark het pand, dat nagenoeg casco was, via verschillende makelaars te huur en later ook te koop aangeboden, waaronder via [gedaagde]. [gedaagde] heeft een verhuur- verkoopbrochure voor het pand laten opstellen.

In 2021 is het pand enkele maanden verhuurd en als Covid-teststraat ingericht en gebruikt.

In juli 2024 is Interpark benaderd door bedrijfsmakelaar [bedrijf 5] B.V., namens [eiser]. [bedrijf 5] heeft een bod uitgebracht op het pand; het bod isdoor Interpark afgeslagen.

De communicatie over het pand is voortgezet tussen [bedrijf 5] namens [eiser] en [gedaagde] namens Interpark.

Op 24 juli 2024 heeft [naam 1] in gezelschap van zijn zoon, zijn makelaar en zijn technische man het pand bezichtigd. Per e-mail van 29 juli 2025 heeft [bedrijf 5] namens [eiser] een bod uitgebracht van € 1.95 mio zonder voorbehouden.

Op 22 augustus 2024 heeft [gedaagde] aan [bedrijf 5] geschreven:

Ik heb een akkoord op de prijs en zal een en ander direct in een koopovereenkomst verwerken, punten hierin zullen in ieder geval zijn:

levering obv “as is where is”

aanbetaling zoals genoemd

toegang na betaling en ondertekening akkoord, wel met aansprakelijkheid

levering december 2024

geen voorbehouden

[bedrijf 5] reageerde:

Top zou mooi zijn. Bloemen bij de finish dus laten we snel een koopovereenkomst opmaken voordat verkoper zich bedenkt.

In de op 2 september 2024 getekende overeenkomst staat:

(…)

Opleveringsniveau

Met betrekking tot de daadwerkelijke conditie van het object heeft zal verkoop geschieden op basis van “as is where is”.

Het object wordt door verkoper geleverd en wordt door koper geaccepteerd in de huidige staat bij ondertekening leveringsakte. Dit betekent dat koper het object accepteert in de juridische, fiscale, technische en milieustaat, zoals het bij ondertekening van de leveringsakte is, met allen bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken en beperkingen en feitelijk gebruik op dat moment.

Koper heeft het pand zelf geïnspecteerd en beoordeeld en is derhalve bekend met de (casco) staat van het onderhavige onroerend goed. Koper is er tevens mee bekend dat verkoper nooit gebruiker van het object is geweest.

(…)

Onderzoek koper/informatieplicht verkoper

Verkoper verklaart aan koper al die inlichtingen te hebben verstrekt die hij op grond van de huidige regelgeving, jurisprudentie en in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen aan koper behoort te verstrekken. Koper verklaart op zijn beurt al die verplichtingen te hebben gevraagd en onderzoek te hebben gedaan zoals dat op grond van diezelfde regelingen en jurisprudentie en verkeersopvattingen van koper kan worden verlangd.

(…)

Bijzonder bepalingen

Verkoper zal aan koper een EPA-label overhandigen. De klasse van dit label geeft op geen enkele mogelijkheid recht op ontbinding of wijzing van de overeenkomst.

Partijen hebben een gebruiksovereenkomst gesloten op grond waarvan koper vanaf 1 oktober 2024 toegang heeft tot het pand.

In oktober 2024 heeft [eiser] bij Interpark gevraagd om administratie, plattegronden en technische schetsen van het pand.

Eveneens in oktober 2024 vernam [gedaagde] dat adviesbureau [bedrijf 6] in het verleden een offerte had opgemaakt voor renovatie. Na ontvangst door [gedaagde] werd het Energie Prestatie Advies, dat adviesbureau [bedrijf 6] in november 2016 heeft opgesteld in opdracht van [bedrijf 4] B.V., doorgestuurd naar [eiser].

In het Energie Prestatie Advies is energielabel G toegekend aan het gebouw.

Op 16 december is het EPA-label toegestuurd. Op 30 december 2024 heeft de levering van het pand aan de [adres 2] plaatsgevonden.

Op 5 maart 2025 heeft [eiser] aan Interpark medegedeeld dat in het verkochte pand sprake is van een gecontracteerd transportvermogen (GTV) van 17 kW bij Enexis.

Bij brief van 14 augustus 2025 heeft [eiser] zowel Interpark als [gedaagde] aansprakelijk gesteld ’voor het nalaten mede te delen dat er onvoldoende stroom is om het kantoorpand te gebruiken c.q. te verhuren. (…) De makelaar heeft een zorg- en waarschuwingsplicht en moet handelen als een ‘redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Dit omvat mede een onderzoeksplicht en mededelingsplicht.’

[eiser] sommeert Interpark en [gedaagde] hoofdelijk tot betaling van de schade, door [eiser] begroot op € 689.785,00 tot dat moment.

Op 23 en 27 oktober 2025 zijn de dagvaardingen betekend.

3. Het geschil

[eiser] B.V. vordert om gedaagden – ten aanzien van de vorderingen

3 tot en met 5 hoofdelijk – te veroordelen:

te verklaren voor recht dat Interpark Vastgoed tegenover [eiser] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade als gevolg van schending van de mededelingsplicht met betrekking tot het te lage GTV en netcongestie dan wel de con-conformiteit;

te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade als gevolg van schending van de zorgplicht van [gedaagde] Bedrijfsmakelaar op voet van artikel 6:162 BW;

aan [eiser] te betalen € 689.785,00 voor vergoeding van gederfde winstopbrengsten en van kosten om het te lage GTV te verhogen, te vermeerderen met rente;

aan [eiser] te vergoeden de buitengerechtelijke incassokosten van € 5.223,93, te vermeerderen met rente;

in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met nakosten.

Ter onderbouwing van de vorderingen voert [eiser] het volgende aan.

De grondslag van de vorderingen jegens Interpark is primair dat Interpark tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van precontractuele waarschuwingsplicht, subsidiair dat er sprake is van non-conformiteit. Zij vordert schadevergoeding uit hoofde van artikel 6:74 BW.

Als meest subsidiaire grond voert [eiser] aan dat er sprake is van dwaling en onvoorziene omstandigheden; in dat geval vordert zij nadeelopheffing ex artikel 6:230 BW.

[gedaagde] heeft als verkopend makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die van haar jegens de koper verwacht mag worden, hetgeen een onrechtmatige daad oplevert. Ook een verkopend makelaar kan een informatie- en/of waarschuwingsplicht hebben en die heeft [gedaagde] geschonden.

Interpark en [gedaagde] hadden bij de verkoop moeten meedelen dat er onvoldoende stroom was om het kantoorpand te gebruiken c.q. te verhuren, maar zij hebben dat niet gedaan.

Interpark heeft als verkoper een mededelingsplicht om alle inlichtingen te verstrekken die hij op grond van de huidige regelgeving, jurisprudentie en in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen aan koper behoort te verstrekken. Dit volgt ook uit artikel 7:17 en 6:228 BW. Op grond van artikel 7:17 BW moet het afgeleverde goed aan de overeenkomst beantwoorden. Daarbij geldt dat de koper mag verwachten dat het goed de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. De mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Interpark kende het beperkte GTV van het pand dan wel kan worden geacht daarvan op de hoogte te zijn geweest, onder meer omdat in 2023 door Enexis en Tennet een afnamecongestie is afgekondigd voor afnemers gekoppeld aan het HS/MS station [plaats 1] [adres 10]. Bovendien is het GTV vermeld op de periodieke facturen van Enexis. De netcongestie valt niet onder de reikwijdte van de ‘as is where is’ bepaling.

Uit recente jurisprudentie volgt dat van een professionele vastgoedhandelaar mag worden verwacht dat hij op de hoogte is van alle relevante waarderingsfactoren van de vastgoedportefeuille. Een GTV van 17kW is voldoende voor een groot woonhuis maar absoluut te weinig voor een kantoorpand met 2.450m2. Dat blijkt ook uit het EPA-rapport van [bedrijf 6] van 21 november 2016, dat pas na de koop aan [eiser] werd verstrekt.

Dus voor zover gedaagden betwisten dat zij op de hoogte waren van het GTV geldt dat zij het als professioneel vastgoedhandelaren hadden moeten weten.

Interpark Vastgoed B.V. en [gedaagde] B.V. voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijk verklaring dan wel afwijzing van de vorderingen.

Interpark voert daartoe het volgende aan. Interpark betwist dat zij feiten verborgen heeft gehouden. Pas nadat [eiser] in maart 2025 melding maakte van het beperkte GTV heeft Interpark – achteraf – geconstateerd dat dat inderdaad vermeld staat op de facturen van Enexis. Eerst achteraf is gebleken dat ten tijde van de aankoop van het pand door Interpark het GTV 10kW was; kennelijk heeft de curator van [bedrijf 4] het GTV daarvoor omlaag gebracht om kosten te sparen. Vanwege enkele overschrijdingen is het GTV in 2018 door Enexis automatisch aangepast naar 17kW; dat is dus niet door of op verzoek van Interpark gedaan. Normaal gesproken is een laag GTV geen probleem omdat het via de netbeheerder weer kan worden verhoogd. Interpark is nooit rechtstreeks door de netbeheerder geïnformeerd over mogelijke netcongestie, er zijn slechts mededelingen gedaan op de eigen website van Enexis. Afnemers met een GTV van 100 of meer werden wel aangeschreven, maar daartoe behoorde [adres 2] dus niet.

Interpark stelt dat het [eiser] is die zijn onderzoeksplicht als koper heeft geschonden. Het was [eiser] die het initiatief tot onderhandelingen heeft genomen, hij was bekend met de casco staat van het pand, het was duidelijk dat grondig moest worden gerenoveerd, dat Interpark het pand zelf nooit had gebruikt, dat het risico voor gebreken en beperkingen door de ‘as is’ clausule bij de koper is gelegd, dat [eiser] het pand meer keren heeft bezichtigd en geen bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren. Bovendien is [eiser] een professionele marktpartij waar het gaat om onroerend goed en werd hij bijgestaan door een makelaar. [eiser] heeft bovendien meer panden op hetzelfde bedrijventerrein dus het is aannemelijk dat hij als eigenaar van die andere panden is aangeschreven over de mogelijke netcongestie bij [plaats 1] [adres 10].

Interpark voert ook verweer tegen de omvang van de schade. Het GTV dat volgens [eiser] minimaal nodig is, is veel te hoog ingeschat. Interpark heeft zelf een expertise laten maken over oplossingen bij netcongestie en de kosten (prod 27 bij conclusie van antwoord). Bovendien rekent [eiser] voor de totale periode na levering schade voor gederfde huurinkomsten, maar duidelijk was dat het pand grondig gerenoveerd moest worden en in 2025 – los van de beschikbare energie - helemaal nog niet klaar voor verhuur was. Vanaf begin 2026 is het pand verhuurd. Vanwege eigen schuld van [eiser] moet schade voor zijn rekening blijven.

In de dagvaarding heeft [eiser] zich gepresenteerd als autoverkoper. Daardoor worden omstandigheden die van belang zijn voor de beoordeling – namelijk de kennis van [eiser] als vastgoedondernemer – onbenoemd gelaten. De dagvaarding voldoet daarom niet aan artikel 21 Rechtsvordering en is in strijd met de waarheidsplicht. Interpark stelt dat [eiser] om die reden niet mag worden toegelaten tot bewijslevering.

[gedaagde] voert in aanvulling daarop het volgende aan. [gedaagde] stelt dat zij ten onrechte in de procedure wordt betrokken. De vorderingen tegen haar in de dagvaarding zijn nauwelijks onderbouwd en tijdens de mondelinge behandeling wordt [gedaagde] niet eens genoemd in de pleitnota. Kennelijk wordt de betrokkenheid van [gedaagde] afgeleid uit het feit dat de makelaar de verkoopbrochure heeft opgesteld en aanwezig is geweest tijdens de bezichtiging van het pand, waarbij ook de meterkast met daarin 3x 250A is getoond, maar dat is onvoldoende.

Het is vreemd dat [eiser] [gedaagde] en Interpark aanspreekt maar niet haar eigen aankoopmakelaar, die in het bijzonder de belangen van [eiser] had moeten behartigen. [gedaagde] verzoekt dat de vorderingen jegens haar reeds nu worden afgewezen.

4. De beoordeling

[eiser] stelt dat Interpark en/of [gedaagde] de mededelingsplicht hebben geschonden met betrekking tot de netcongestieproblemen en het beperkte GTV.

Zij stelt ter onderbouwing van die stelling dat Interpark en/of [gedaagde] daadwerkelijk wetenschap had althans kennis behoorde te hebben.

De rechtbank zal eerst beoordelen de stelling dat Interpark en/of [gedaagde] wetenschap behoorde(n) te hebben en op die grond kunnen worden aangesproken op de gevolgen van de netcongestieproblemen en het beperkte GTV voor [eiser], ook als niet wordt vastgesteld dat zij daadwerkelijk op de hoogte waren.

Naar het oordeel van de rechtbank kan het voorgaande niet worden geconcludeerd uit de feiten en omstandigheden. De curator van [bedrijf 4] heeft het GTV kennelijk teruggedraaid in 2017, maar Interpark hoefde daarop niet alert te zijn. Het pand was vóór het faillissement altijd in gebruik geweest als kantoorpand en het gebruik van het pand was geëindigd door faillissement en dus niet door een omstandigheid die verband zou kunnen houden met het GTV. Het is niet zo dat een GTV automatisch wordt afgeschaald, of op nul wordt gezet, indien een pand wordt vervreemd.

Ook na de aankoop door Interpark is het pand gebruikt zonder problemen, zoals tijdens de korte periode van verhuur voor een covid-teststraat.

Dat het GTV – achteraf bezien – op de afrekening van Enexis vermeld is, maakt het voorgaande niet anders. Er was immers ten tijde van de aankoop en daarna voor Interpark geen aanleiding om daarop te letten.

Er is dus geen reden om te concluderen dat Interpark kennis behoorde te hebben en daaruit volgt dat diezelfde conclusie kan worden getrokken voor [gedaagde], omdat deze pas later bij (de verkoop van ) het pand betrokken werd en gesteld noch gebleken is dat zij informatie, die relevant is in dit verband, uit andere bronnen zou hebben ontvangen.

De conclusie is dan ook dat er géén redenen zijn om aan te nemen dat Interpark en/of [gedaagde] wetenschap behoorde(n) te hebben en op die grond kunnen worden aangesproken op de gevolgen van de netcongestieproblemen en het beperkte GTV voor [eiser], ook als niet wordt vastgesteld dat zij daadwerkelijk op de hoogte waren.

Het wordt anders in het geval in deze procedure wordt vastgesteld dat gedaagden zich daadwerkelijk bewust waren van het beperkte GTV en de netcongestieproblemen. Het feit dat een, anders dan in het recente verleden in de huidige tijd niet zo maar te verhogen, GTV is bepaald op het niveau van een groot woonhuis in plaats van op het niveau dat voor een normaal gebruik als (groot) kantoorpand noodzakelijk is, dient, indien de verkopende partij zich daarvan bewust is, aan de aspirant-koper te worden gemeld. Schending van die plicht kan leiden tot aansprakelijkheid van de koper en onder omstandigheden ook tot die van de makelaar wegens het (onrechtmatig) niet in acht nemen van de zorgvuldigheid die jegens een aspirant-koper betaamt.

[eiser] stelt dat die wetenschap het geval is, hetgeen door Interpark en/of [gedaagde] wordt betwist. [eiser] heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.

Interpark en [gedaagde] hebben in reactie daarop aangevoerd dat [eiser] in de dagvaarding relevante informatie heeft weggelaten, waaruit blijkt dat zij een ervaren vastgoedhandelaar is en dat zij bovendien panden heeft die op hetzelfde industriegebied, waar de netcongestie zich voordoet. De dagvaarding is daarom volgens Interpark en [gedaagde] in strijd met de vereisten uit artikel 21 Rv en daarmee heeft [eiser] het recht om bewijs te leveren verspeeld, aldus Interpark en [gedaagde].

Daarin gaat de rechtbank niet mee. Het klopt dat [eiser] in de dagvaarding onbenoemd laat dat zij eigenaar is van een vastgoedbedrijf, een verhuurbedrijf en dat de holding en daaronder vallende bedrijven verschillende panden in bezit hebben op hetzelfde bedrijventerrein en zelfs aan dezelfde weg waar het onderhavige pand gelegen is. Dit kunnen relevante omstandigheden zijn, onder meer in het kader van de balans tussen de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht, en het niet noemen ervan in de dagvaarding geeft te denken. Het niet toelaten tot het leveren van bewijs gaat echter te ver, want de gevolgen daarvan zijn te groot in verhouding tot het verwijt dat [eiser] in dit verband kan worden gemaakt. Interpark en [gedaagde] zijn ook niet in hun verweer geschaad door deze omissies.

[eiser] heeft een uitdrukkelijk bewijsaanbod gedaan, in het bijzonder door het horen van getuigen. [eiser] zal worden toegelaten het bewijs te leveren van de feiten en omstandigheden waaruit volgt dat Interpark en/of [gedaagde] daadwerkelijk wetenschap had(den) van de netcongestieproblemen en het beperkte GTV ten aanzien van het pand [adres 2] te [plaats 1].

[eiser] wordt in de gelegenheid gesteld om opgaaf te doen van de wijze waarop zij het bewijs wil leveren, waaronder de namen van de te horen getuigen. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rol van 4 november 2026.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

draagt [eiser] B.V. op te bewijzen dat Interpark Vastgoed B.V. en [gedaagde] B.V. daadwerkelijk wetenschap hadden van de netcongestieproblemen en het beperkte GTV ten aanzien van het pand aan de [adres 2] te [plaats 1];

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 7 oktober 2026 voor uitlating door [eiser] B.V. of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

bepaalt dat, als [eiser] B.V. geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,

bepaalt dat, als [eiser] B.V. getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden november 2026 tot en met maart 2027 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. M.M. Verhoeven, in het gerechtsgebouw te Almelo, Egbert Gorterstraat 5,

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken die zij nog in het geding willen brengen aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2026.