ECLI:NL:RBOVE:2026:5572

1. [gedaagde 1] B.V.,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 - 11,

- de conclusie van antwoord met producties 1 - 20,

- de akte overlegging nadere producties 12 - 28 van Ingenious,

- de akte inhoudende overlegging nadere productie 21 van [gedaagden] ,

- het vonnis van 1 juli 2026 waarin de zaak verwezen is naar de meervoudige kamer,

- de mondelinge behandeling van 9 juli 2026,

- de spreekaantekeningen van Ingenious, tevens akte vermindering van eis,

- de pleitnota van [gedaagden] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Samenvatting

Ingenious stelt dat [gedaagden] op grond van de bouwteamovereenkomst verplicht was een bouwovereenkomst te sluiten met de door Ingenious aangewezen partij tegen een aanneemsom die gelijk is aan het bedrag vermeld in de bouwkostenraming, deel uitmakend van de bouwteamovereenkomst. Omdat [gedaagden] de overeenkomst niet nakwam heeft Ingenious de overeenkomst ontbonden en zij vordert vergoeding van schade, die bestaat uit het verschil in aanneemsom en renteverlies. De vorderingen van Ingenious worden afgewezen omdat de door haar gestelde tekortkomingen van [gedaagden] niet zijn komen vast te staan. De rechtbank oordeelt dat op [gedaagden] niet de verplichting rustte om de door Ingenious voorgelegde aannemingsovereenkomst aan te gaan met Veenvesters en tot realisatie van fase I over te gaan op basis van de in de bouwkostenraming genoemde aanneemsom.

3. De feiten

Ingenious drijft een onderneming die zich onder meer bezighoudt met projectontwikkeling.

[gedaagden] Bouw drijft een bouwonderneming. [gedaagden] Bouwgroep is een houdstermaatschappij. [gedaagden] Bouwgroep heeft een verklaring in de zin van artikel

2:403 BW afgegeven ten behoeve van [gedaagden] Bouw waarin zij zich hoofdelijk aansprakelijk stelt voor de schulden van [gedaagden] Bouw.

Tussen Ingenious als opdrachtgever en [gedaagden] Bouw als aannemer is op 4 juni 2025 een bouwteamovereenkomst gesloten. Daarin staat (voor zover relevant):

‘ De ondergetekenden :

Ingenious Living BV

en

[gedaagde 1] B.V.

overwegende dat :

1. De opdrachtgever voornemens is om, in 3 fasen, te realiseren: circa 270 woningen en appartementen met parkeergarages (en daktuinen) in het deelgebied De Nijverheid, onderdeel van Het Ambacht, te Veenendaal,

hierna te noemen “het project”;

2. De opdrachtgever in navolging daartoe aan de aannemer heeft verzocht om zitting te nemen in het bouwteam met vooraf overeengekomen bouwuitgangspunten, conform de als bijlage opgenomen Bouwkostenraming;

3. De opdrachtgever voornemens is het totale project, in opdracht van de kopers, te laten realiseren door de aannemer, conform de als bijlage opgenomen Bouwkostenraming, een en ander met inachtneming van deze bouwteamovereenkomst;

4. De aannemer verklaart bereid en in staat te zijn een opdracht tot uitvoering en realisatie van het project, in opdracht van de kopers, te aanvaarden en naar behoren uit te voeren, overeenkomstig de door Woningborg gestelde kwaliteitseisen;

5. Partijen aanvullend de ontwikkeling en realisatie zullen uitvoeren binnen de gestelde eisen in de gebiedsdivisie- en puntensysteem van de gemeente Veenendaal en BREEAM (minimaal Excellent);

6. De aannemer is bereid om te werken met gescheiden koop- en aannemingsovereenkomsten, waarbij de aannemer de aanneemovereenkomst sluit met de kopers. In dit geval, naar alle waarschijnlijkheid, circa 2/3de particuliere kopers (fase 2 en 3), 1/3de woningcorporatie Veenvesters (fase 1), hiervoor zal de aannemer met de Veenvesters een aanneemovereenkomst sluiten.

7. Fase 1 reeds concreet is en waar partijen prijsovereenstemming over hebben bereikt, conform de als bijlage opgenomen Bouwkostenraming.

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

(…)

Aansprakelijkheid van de aannemer en toepasselijke algemene voorwaarden

(…)

Artikel 12

De aannemer neemt de verantwoordelijkheid voor de gehele realisatie van het project op basis van de uitgangspunten conform de als bijlage opgenomen Bouwkostenraming.

Artikel 13

Indien ten gevolge van deze overeenkomst door partijen een aannemingsovereenkomst wordt gesloten met de kopers voor de uitvoering van het werk, zullen daarop voorwaarden van Woningborg en/of Woningborg Zakelijk van toepassing zijn. Aannemer zal zich inspannen om zo spoedig mogelijk een aannemingsovereenkomst te sluiten met Veenvesters . (…)

Prijsvorming en Planning

Artikel 14

Prijsvorming geschiedt op basis van de uitgangspunten conform de als bijlage opgenomen Bouwkostenraming.

(…)

De bouwprijs voor fase 1 staat vast conform de bouwkostenraming. Onderdeel van de bouwprijs zijn de in de bouwkostenraming genoemde percentages en vaste bedragen voor ABK, AK, Verzekeringen, Planvoorbereiding, Uitvoeringstekeningen, Winst en Risico.

In de bouwprijs voor fase 1 zijn stelposten opgenomen waarvoor partijen zich tot het uiterste inspannen om deze onderdelen binnen de stelpost uit te voeren.

Meer- en/of minderwerk m.b.t. deze stelposten is voor rekening en risico van opdrachtgever. Deze stelposten zijn expliciet benoemd in de bouwkostenraming. De offertes zijn reeds gedeeld. Opdrachtgever dient te allen tijde akkoord te geven aan aannemer op deze offertes.

Op 24 juli 2025 heeft de advocaat van Ingenious [gedaagden] gesommeerd om binnen twee werkdagen te bevestigen dat men zal ‘overgaan tot ondertekening van de aan u in concept voorgelegde turnkey aannemingsovereenkomst met Woningstichting Veenvesters , waaronder begrepen de realisatie van fase 1 van het Project voor de hiervoor genoemde en overeengekomen aanneemsom en planning. Indien en zover u hieraan niet zult voldoen stel ik u reeds nu voor alsdan in gebreke en zal ik niet anders kunnen dan cliënte adviseren over te gaan tot het nemen van rechtsmaatregelen’.

De advocaat van) [gedaagden] heeft op 29 augustus 2025 een brief gestuurd aan (de advocaat van) Ingenious, waarvan de laatste alinea luidt:

‘Logischerwijs moet eerst duidelijkheid én overeenstemming bestaan over i) welke werkzaamheden en acties nodig zijn om tot een succesvolle samenwerking en project te komen, ii) tot wiens verantwoordelijkheid deze werkzaamheden en acties behoren, iii) hoe de rolverdeling er binnen het bouwteam uitziet, waarbij geldt dat Ingenious in de lead is en haar verantwoordelijk dient te nemen, iv) de randvoorwaarden en condities voor de verdere samenwerking in het bouwteam en een eventueel vervolg, en v) alle onderdelen voor Veenvesters en de werken c.q. werkzaamheden die daarmee verband houden, waaronder bijvoorbeeld de parkeerkelder en de nutsvoorzieningen. Pas als daarover overeenstemming is bereikt, kunnen partijen het gesprek aangaan over de contractvorm en de prijs waarover partijen overeenstemming zullen moeten bereiken.’

Bij brief van 25 september 2025 schreef Ingenious aan [gedaagden] de bouwteamovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en [gedaagden] aansprakelijk te stellen voor de uit haar – volgens Ingenious – toerekenbare tekortkoming voortvloeiende schade.

Ingenious heeft een andere aannemer gecontracteerd voor de realisatie van fase 1 van het project, namelijk Kudo Bouw B.V. uit Veenendaal.

4. Het geschil

Ingenious vordert – na vermindering van eis – om [gedaagden] Bouw en [gedaagden] Bouwgroep hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:

- € 1.951.493,58, € 1.951.493,58, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 22 oktober 2025 tot aan de dag van betaling;

de buitengerechtelijke kosten en de wettelijk rente over de proceskosten indien niet binnen veertien dagen na datum vonnis betaald;

de kosten van deze procedure, de beslagkosten daarin begrepen en de wettelijk rente over de proceskosten indien niet binnen veertien dagen na datum vonnis betaald;

de nakosten en de wettelijk rente daarover indien niet binnen veertien dagen na datum vonnis betaald.

Ter onderbouwing van de vorderingen voert Ingenious het volgende aan. De weigering van [gedaagden] Bouw om haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de uitvoering van fase 1 van het project, neer te leggen in een te sluiten overeenkomst met Veenvesters , vormt een toerekenbare tekortkoming. Ingenious moest onder tijdsdruk op zoek naar een andere aannemer, hetgeen uiteraard invloed heeft op de prijsonderhandelingen. Bovendien is er renteverlies door het tijdsverloop tussen de weigering van [gedaagden] Bouw om na te komen en het sluiten van de overeenkomst met Kudo Bouw. Het verschil in aanneemsom plus de handelsrente daarover tot en met 22 oktober 2025 is € 1.951.493,58, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 oktober 2025. Met toestemming van de voorzieningenrechter in de Rechtbank Overijssel is beslag gelegd ten laste van [gedaagden] .

[gedaagden] stelt ten onrechte dat er slechts sprake was van een inspanningsverplichting tot het sluiten van een overeenkomst. Dat is wel het geval voor fase 2 en 3, maar niet voor fase 1. Dat blijkt uit de Bouwteamovereenkomst en de e-mailcorrespondentie die daaraan vooraf is gegaan. [gedaagden] wilde de tekst van de overeenkomst afzwakken, maar dat heeft Ingenious niet geaccepteerd, waarna [gedaagden] heeft getekend, zo blijkt uit productie 18 en 19. [gedaagden] heeft dus ingestemd met een vaste prijs voor de realisatie van 88 appartementen met 63 bergingen, gemeenschappelijke fietsenstalling en bijbehorende daktuin. Voor de parkeergarage en 6 woningen zijn stelposten overeengekomen. [gedaagden] is kennelijk na het tekenen van de bouwteamovereenkomst tot het inzicht gekomen dat zij een te lage aanneemsom heeft berekend en heeft geprobeerd van de afspraken af te komen.

Eerder heeft Veenvesters een overeenkomst gesloten inzake project Emmalaan. Deze modelovereenkomst Emmalaan was het uitgangspunt bij de ondertekening van de bouwteamovereenkomst. Op 11 juni 2025 bleek echter dat Veenvesters deze keer een Turnkey-overeenkomst wil (prod. 20). De verschillen zijn niet zo groot als [gedaagden] stelt. Uit de mail van 18 juni 2025 blijkt dat [gedaagden] bereid is als opdrachtnemer van Veenvesters zorg te dragen voor aanleg van nutsvoorzieningen en dergelijke. De modelovereenkomst Emmalaan lijkt sterk op een Turnkey-overeenkomst en is op bepaalde punten zelfs nadeliger voor [gedaagden] .

[gedaagden] Bouw en [gedaagden] Bouwgroep betwisten de vorderingen. [gedaagden] betwist dat zij is tekortgeschoten omdat 1) er slechts sprake was van een inspanningsverplichting, 2) de Bouwteamovereenkomst geen grondslag bevat op basis waarvan Ingenious het tot stand komen van een overeenkomst waarbij zij zelf geen partij is kan afdwingen, 3) [gedaagden] en Veenvesters geen overeenstemming hebben bereikt, 4) het vertrekpunt altijd een aannemingsovereenkomst op basis van de UAV 2012 is geweest en geen Turnkey-overeenkomst, 5) er geen overeenstemming over de aanneemsom bestond, 6) voor zover [gedaagden] fase 1 moest realiseren voor een bedrag conform de bouwkostenraming, niet is afgesproken wat hiervoor gerealiseerd moet worden en hoe dit uitgevoerd moet worden, en de Turnkey-overeenkomst een onjuiste aanneemsom bevatte terwijl dit een cruciaal onderdeel is van de overeenkomst en 7) het nog niet mogelijk was een overeenkomst te sluiten vanwege ontbrekende stukken en informatie.

Daarnaast kunnen de vermeende tekortkomingen [gedaagden] niet worden toegerekend en is [gedaagden] niet in verzuim omdat Ingenious in schuldeisersverzuim verkeert. Als er al sprake zou zijn van een toerekenbare tekortkoming is het bestaan en de omvang van de schade niet aangetoond.

5. De beoordeling

In de kern gaat deze zaak om de vraag of uit de tussen partijen op 4 juni 2025 gesloten ‘bouwteamovereenkomst’ voor Ingenious een bij [gedaagden] rechtens afdwingbare verplichting voortvloeit tot (i) het sluiten van een inhoudelijk vaststaande aannemingsovereenkomst met Veenvesters over de uitvoering van fase 1 met aanneemsom conform de bouwkostenraming, en (ii) tot het dooronderhandelen over de invulling van fase 2 en 3 (zoals Ingenious stelt en [gedaagden] bestrijdt). Voor het antwoord op die vraag is niet alleen beslissend de taalkundige uitleg van de inhoud van de overeenkomst, maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de desbetreffende bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs aan de desbetreffende bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de bouwteamovereenkomst geen verplichting voor [gedaagden] om de (inhoudelijk vaststaande) ‘Turnkey aannemingsovereenkomst’ te sluiten met Veenvesters over de uitvoering van fase 1 met aanneemsom conform de bouwkostenraming, zoals overgelegd als productie 5 bij dagvaarding. Dit volgt onder meer uit de aard en strekking van de bouwteamovereenkomst en de wijze waarop partijen daaraan uitvoering hebben gegeven. Fase 1 van het project bestaat uit (kortgezegd) de realisatie van 88 appartementen voor Veenvesters , zes koopwoningen en een parkeergarage. In de considerans van de bouwteamovereenkomst staat dat opdrachtgever Ingenious voornemens is te realiseren, en wordt in artikel 4 als taak van partijen genoemd het komen tot een aanvaardbaar en financieel haalbaar plan/ontwerp. Uit artikel 13 van de bouwteamovereenkomst kan slechts worden afgeleid dat [gedaagden] Bouw zich moest inspannen om een aannemingsovereenkomst te sluiten met Veenvesters . Hoewel Ingenious stelt dat die inspanningsverplichting met name op fase 2 en 3 van het project van toepassing is, wordt dit door [gedaagden] betwist en blijkt dit overigens nergens uit. Dat die aannemingsovereenkomst uiteindelijk niet is gesloten valt [gedaagden] niet te verwijten als zijnde een tekortkoming. Bij dat oordeel zijn door de rechtbank de volgende omstandigheden meegewogen.

Ten eerste is van belang dat [gedaagden] volgens Ingenious een omvangrijke overeenkomst moest sluiten met Veenvesters , een partij met wie [gedaagden] tot het moment van tekenen van de bouwteamovereenkomst zelf nooit had gesproken. Het was Ingenious die Veenvesters op de hoogte hield van de ontwikkelingen, door e-mails in kopie door te sturen naar haar contactpersoon bij Veenvesters . Direct overleg tussen Ingenious, [gedaagden] en Veenvesters had ondanks een langdurig voortraject nog niet plaatsgevonden

Er was nog geen sprake was van een tussen Veenvesters en [gedaagden] voldoende afgestemde overeenkomst, die klaar was om te worden getekend. In een laat stadium was bijvoorbeeld duidelijk geworden dat Veenvesters deze keer een Turnkey-overeenkomst wilde, anders dan bij het project Emmalaan, waarvan de overeenkomst als voorbeeld bij de bouwteamovereenkomst was gevoegd.

Het is mogelijk dat twee partijen een overeenkomst (I) sluiten waaruit volgt dat één van de partijen een andere overeenkomst (II) moet sluiten met een derde partij, maar dit kan alleen als overeenkomst (I) de inhoud van overeenkomst (II) voldoende concreet bepaalt, zowel wat betreft voorwaarden als ten aanzien van de prijs. Uiteraard is ook vereist dat met de derde partij overeenstemming bestaat over de inhoud van overeenkomst (II).

In dit geval was weliswaar al lange tijd onderhandeld tussen Ingenious en [gedaagden] , maar dat partijen het feitelijk al eens waren over de inhoud van overeenkomst II, én dat er overeenstemming bestond met Veenvesters , zoals Ingenious stelt, volgt de rechtbank niet.

Ingenious wijst er op dat bij de bouwteamovereenkomst een voorbeeldovereenkomst was gevoegd, die destijds door Veenvesters was gesloten met een andere aannemer. Deze overeenkomst was echter in het kader van een tender (aanbesteding) gesloten en alleen al om die reden is zij ten aanzien van de prijs niet vergelijkbaar met hetgeen voor overeenkomst (II) werd voorgesteld. Dat Veenvesters deze keer een Turnkey-overeenkomst wilde werd duidelijk na het sluiten van overeenkomst (I). [gedaagden] heeft bij conclusie van antwoord en ter zitting diverse concrete verschillen geduid tussen een aannemingsovereenkomst op basis van UAV 2012 en de voorgestelde turnkey aannemingsovereenkomst. [gedaagden] heeft gemotiveerd waarom die verschillen van essentieel belang zijn voor onder meer de rol- en risicoverdeling binnen het omvangrijke project en daarmee ook voor de prijs. De overeengekomen prijs is volgens [gedaagden] bepaald op basis van de beperktere verantwoordelijkheden van een UAV 2012 aannemingsovereenkomst. Ingenious heeft daartegenin gebracht dat partijen voor het sluiten van de bouwteamovereenkomst correspondeerden over een turnkey-aannemingsovereenkomst en dat het verschil met de modelovereenkomst inzake het project Emmalaan ‘nauwelijks aanwezig’ is. Aan beide argumenten gaat de rechtbank voorbij. Dat partijen eerder correspondeerden over een turnkey-overeenkomst, is niet langer relevant nu partijen in de getekende bouwteamovereenkomst blijkens de bijlage project Emmalaan een UAV 2012 aannemingsovereenkomst als uitgangspunt nemen. Ingenious heeft de door [gedaagden] geduide concrete verschillen én het belang daarvan, niet gemotiveerd weersproken. Waar Ingenious heeft gewezen op mailcorrespondentie van na het sluiten van de bouwteamovereenkomst waarin Ingenious voorstelde om enkele door [gedaagden] geschetste risico’s over te nemen, kan dat haar niet baten. Integendeel; die correspondentie steunt de stelling van [gedaagden] dat partijen op belangrijke punten geen wilsovereenstemming hadden. Verder bevatte de overeenkomst waarvan [gedaagden] door Ingenious tot ondertekening werd gesommeerd nog openstaande punten, onder andere over de toepasselijke voorwaarden, het programma van eisen van Veenvesters , het SWK garantiesupplement, het te gebruiken bouwsysteem en de meerwerkvergoedingen. Partijen waren er bij het maken van de prijsraming onderliggend aan de bouwteamovereenkomst vanuit gegaan dat Ingenious de installatietechnische werkzaamheden zou (laten) uitvoeren door nevenaannemers. Later wilde Ingenious dat [gedaagden] de nevenaannemers als onderaannemers zou contracteren, waarvoor een vergoeding werd afgesproken.

Waar Ingenious erop wijst dat uit de kostenraming bij de bouwteamovereenkomst al een vaststaande prijsafspraak volgt, stelt [gedaagden] daartegenover dat onvoldoende duidelijk was welke werkzaamheden [gedaagden] geacht werd daarvoor uit te voeren in de nog te sluiten overeenkomst met Veenvesters . Dat [gedaagden] daarover nog in gesprek wilde met Veenvesters om sommige risico’s op zich te nemen doet niet af aan het feit dat nog onvoldoende duidelijk was welke werkzaamheden onder de prijsafspraak vielen, terwijl dit wel een essentieel onderdeel van de aanneemovereenkomst zou moeten vormen.

Dit alles leidt tot de conclusie dat er veel punten waren waarop nog (wils)overeenstemming moest worden bereikt op het moment dat Ingenious aandrong op het tekenen ervan.

Uit de stukken en uit de toelichting van partijen op de zitting is gebleken dat het concept aan [gedaagden] is voorgelegd in een periode waarin partijen onder hoge (tijds)druk met elkaar onderhandelden. De uiteindelijke te sluiten overeenkomst II was nog onvoldoende uitgekristalliseerd. Als de stelling van Ingenious zou worden gevolgd zou dat betekenen dat [gedaagden] zich had verplicht te zullen tekenen voor een overeenkomst waarvan op dat moment nog onvoldoende duidelijk was wat deze in zou houden, wat zij zou moeten doen tegen welke prijs. Weliswaar was een bouwkostenraming bijgevoegd, maar dat is niet zo concreet als een fixed prijs.

De conclusie is dan ook dat op [gedaagden] niet de verplichting rustte jegens Ingenious om de voorgelegde overeenkomst met Veenvesters te sluiten. Door niet te tekenen is geen sprake van tekortkoming in de nakoming van de inspanningsverplichting uit de overeenkomst door [gedaagden] .

Aan de stelling van Ingenious dat [gedaagden] ook tekort is geschoten omdat zij had moeten dooronderhandelen over fase II en III van het project, komt geen gewicht toe. De sommatie die vooraf ging aan de brief waarin Ingenious schreef de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, bevat geen vordering tot dooronderhandelen.

Ingenious heeft geen punt (meer) gemaakt van het dooronderhandelen op het moment dat zij de overeenkomst wilde ontbinden en heeft ter zitting toegelicht dat zij daarvan af heeft gezien omdat het benodigde vertrouwen tussen partijen niet meer aanwezig was. Ook op dit punt is [gedaagden] Bouw niet tekort geschoten.

Nu geen sprake is van tekortkoming in de nakoming door [gedaagden] Bouw en zij dus niet aansprakelijk is voor de gestelde schade van Ingenious, kan [gedaagden] Bouwgroep ook niet worden aangesproken voor schadevergoeding.

De vorderingen van Ingenious zullen daarom worden afgewezen. De overige stellingen en verweren op dit punt kunnen onbesproken blijven.

Ingenious Living B.V. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Aangezien [gedaagden] Bouw en [gedaagden] Bouwgroep eensluidend verweer hebben gevoerd zal voor hen samen 2 punten salaris gemachtigde worden gerekend.

De proceskosten van [gedaagde 1] B.V. en [gedaagde 2] B.V. worden begroot op:

- griffierecht

€

10.188,00

- salaris advocaat

€

9.262,00

(2 punten × € 4.631,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

19.639,00

6. De beslissing

wijst de vorderingen van Ingenious Living B.V. af,

veroordeelt Ingenious Living B.V. in de proceskosten van € 19.639,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Ingenious Living B.V. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers, mr. M.M. Verhoeven en mr. A.M. van Diggele en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2026.