RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden
Samenvatting
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/4352
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 3 september 2026 in de zaak tussen
en
(gemachtigde: [naam] ).
Deze uitspraak gaat over de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2024. Belanghebbende vindt dat die waarde lager moet worden vastgesteld. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
De rechtbank komt tot het oordeel dat de waarde voor belastingjaar 2024 niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dat heeft.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 (belastingjaar 2024) vastgesteld op € 262.000.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde bij uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2024 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Belanghebbende heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 18 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1979 met een aanbouw aan de woonruimte, een aangebouwde garage en een vrijstaande berging/schuur. De gebruiksoppervlakte van de woning is 114 m2 en de kaveloppervlakte is 161 m2. Op de waarde heeft een correctie van € 5.760 plaatsgevonden in verband met een erfdienstbaarheid (brandgang) die op het perceel rust.
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
Bewijslast
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is.
Standpunten van partijen
De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de waardematrix die hij in de beroepsfase heeft overgelegd. Daarin heeft hij de waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van de volgende vier referentiewoningen in [plaats] :
- [adres 2] , een hoekwoning verkocht op 1 december 2023 voor € 301.000;
- [adres 3] , een twee-onder-een-kapwoning verkocht op 28 februari 2022 voor € 268.000;
- [adres 4] , een twee-onder-een-kapwoning verkocht op 10 maart 2023 voor € 301.000, en
- [adres 5] , een twee-onder-een-kapwoning verkocht op 9 september 2022 voor € 291.500.
6. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde op € 243.000 moeten worden vastgesteld. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan, die de rechtbank hieronder elk zal beoordelen.
Het oordeel van de rechtbank
De ligging van de woning
7. Volgens belanghebbende is onvoldoende rekening gehouden met de daadwerkelijk waardebepalende factoren. Op de zitting heeft hij verklaard dat het hem duidelijk is dat de bewoners van de referentiewoningen met dezelfde buurtgerelateerde overlast te maken hebben als die hij heeft genoemd. Het gaat belanghebbende voornamelijk om het uitzicht dat zijn woning biedt ten opzichte van het uitzicht dat de referentiewoningen hebben. Belanghebbende kijkt namelijk uit op een hok, en dat drukt wel degelijk op de waarde.
Ligging van de woning
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. In de eerste plaats ligt het geïndexeerde verkoopcijfer van [adres 2] ruim € 30.000 hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 262.000. Dat verschil is naar het oordeel van de rechtbank zodanig dat daarmee niet alleen de betere score voor het voorzieningenniveau van [adres 2] (factor 3 in plaats van factor 2 voor belanghebbendes woning), maar ook de betere ligging voldoende is verdisconteerd in de waarde. In de tweede plaats heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de referentiewoning [adres 3] uitziet op de woning van belanghebbende en dat de referentiewoning [adres 4] een soortgelijk uitzicht heeft. Belanghebbende heeft dat op de zitting niet weersproken. De verkoopcijfers van die laatste beide woningen zien dus op woningen met een uitzicht dat vergelijkbaar is met dat van belanghebbendes woning. Daarom slaagt deze beroepsgrond niet.
Staat van de woning
9. Belanghebbende voert verder aan dat de staat van de woning gedateerd is. Er zijn geen zonnepanelen aanwezig en de woning verkeert qua isolatie, kozijn- en gevelwerk en verwarming nog in de originele staat.
10. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de staat van zijn woning onderdoet voor de staat van de gebruikte referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft immers onbetwist gesteld dat alle referentiewoningen voormalige huurwoningen zijn en de voorzieningen van die referentiewoningen (keuken, badkamer, sanitair) van hetzelfde niveau zijn en als gemiddeld zijn aan te merken. De heffingsambtenaar heeft verder op blz. 4 van het verweerschrift vermeld dat de referentiewoningen het ook zonder zonnepanelen moeten stellen. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar – zo blijkt uit de overgelegde waardematrix – het voorzieningenniveau van de woning met factor 2 heeft beoordeeld, waardoor nog een correctie op de opstalwaarde is toegepast. Belanghebbende heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd dat de referentiewoningen zodanig verbouwd zijn dat de verklaringen van de heffingsambtenaar niet juist zijn. Op dit punt slaagt het beroep van belanghebbende daarom ook niet.
In een eerder jaar toegepaste correctie
11. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde mede gebaseerd op de waardecorrectie voor belastingjaar 2023 naar € 228.000, die op gelijke gronden is toegepast, zo stelt belanghebbende.
12. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar terecht stelt dat de waarde van een woning elk jaar onafhankelijk van voorgaande jaren moet worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Daarbij komt dat de voor een eerder jaar toegepaste waardecorrectie volgens de heffingsambtenaar niet was ingegeven door de argumenten die belanghebbende ook in deze procedure heeft aangevoerd. Het ging om een correctie voor de erfdienstbaarheid (brandgang) die op het perceel rust. Uit de waardematrix volgt dat de heffingsambtenaar daarvoor ook dit jaar een aftrek heeft toegepast. De hoogte van die correctie (€ 5.760) heeft belanghebbende niet weersproken en naar het oordeel van de rechtbank is die correctie ook niet onredelijk.
De waardematrix
13. De waardematrix biedt naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzicht in de waardeopbouw van de woning aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van goed vergelijkbare referentiewoningen. Uit de waardematrix blijkt dat de m2-prijzen van de opstal van de referentiewoningen variëren van € 1.702,41 tot € 1.826,90, terwijl de m2-prijs van de woning € 1.562,87 is. De heffingsambtenaar heeft de secundaire objectkenmerken (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen en doelmatigheid) beoordeeld en daaraan een bepaalde kwalificatie gegeven aan de hand van oplopende scores van 1 tot en met 5, waarbij 3 gemiddeld is. De kwalificaties die de heffingsambtenaar aan de referentiewoningen heeft toegekend, heeft belanghebbende niet betwist. Verder zijn de kavelwaardes aan de hand van grondstaffels vastgesteld, zodat rekening is gehouden met onderlinge afwijkingen in kavelgrootte. Met deze waardematrix heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank, in het licht van wat belanghebbende daartegenin heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 262.000 niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond en de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2023 voor belastingjaar 2024 blijft gehandhaafd op € 262.000.
15. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W. Wassink, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 3 september 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.