RECHTBANK AMSTERDAM
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in de zaak van
[eiser]
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ALL-IN HOUSING B.V.
proces-verbaal mondeling vonnis kort geding
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 12356084 KK EXPL 26-528
datum uitspraak: 7 september 2026
func.: 364
wonende te [woonplaats]
eiser, nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: Legal Consultants AZ B.V.
t e g e n
gevestigd te Amsterdam
gedaagde, nader te noemen: All-in Housing
procederend bij [naam 1] .
Op 7 september 2026 zijn voor mr. L. van Berkum, kantonrechter, bijgestaan door mr. T.C. van Andel, griffier, ter zitting verschenen:
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
De kantonrechter heeft na een schorsing de behandeling van de zaak gesloten en meegedeeld dat zij mondeling uitspraak zal doen.
De kantonrechter doet de volgende uitspraak.
DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. In dit kort geding moet worden beoordeeld of de vordering in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
2. Partijen hebben een overeenkomst gesloten voor het beheer van een aantal woningen die in bezit zijn van [eiser] , waaronder de woningen aan de [adres 1] en de [adres 2] te [plaats] . Bij besluit van 27 augustus 2025 heeft de [gemeente] [eiser] een bestuurlijke boete opgelegd van € 13.500,- omdat hij in strijd met het voor de woning geldende verhuurverbod (zogenaamde zelfbewoningsplicht) de woning aan de [adres 1] heeft verhuurd. De huurovereenkomst met de huurders is inmiddels beëindigd, maar de door huurders aan All-in Housing betaalde waarborgsom van € 2.600,- is nog niet aan [eiser] doorbetaald. Wel zijn door All-in Housing kosten gemaakt na de beëindiging van de huurovereenkomst voor het verwisselen van de sloten (€ 502,15) en voor het ontruimen en schoonmaken van de woning (€ 700,-).
3. Na wijziging van de eis ter zitting vordert [eiser] All-in Housing te veroordelen om € 13.500,-, te betalen aan schade en € 2.600,- aan restant waarborgsom, onder aftrek van de kosten voor de sleutels en de schoonmaak. Verder vordert [eiser] All-in Housing te veroordelen om een sluitende rekening en verantwoording over te leggen van alle huur, inhoudingen en doorstortingen van de woningen [adres 2] en [adres 1] , over de periode vanaf 9 januari 2024 en om het daaruit volgende saldo aan [eiser] te voldoen, een en ander op straffe van een dwangsom.
4. [eiser] heeft voldoende toegelicht dat All-in Housing verantwoordelijk kan worden gehouden voor de door de [gemeente] opgelegde bestuurlijke boete van € 13.500,- voor het schenden van de zelfbewoningsplicht. All-in Housing heeft [eiser] niet op die plicht gewezen toen deze de woning aan de [adres 1] , waarin hij zelf minder dan een jaar nadat hij het had gekocht had gewoond, wilde verhuren, terwijl zij dat als goed beheerder wel had moeten doen. [eiser] had mogen verwachten dat All-in Housing, als professional, hem had geadviseerd om de woning niet te verhuren, welk advies zij niet heeft gegeven, als gevolg waarvan [eiser] het risico liep dat een boete werd opgelegd en dat risico zich vervolgens heeft verwezenlijkt. Daar staat tegenover dat ervan uitgegaan wordt dat de notaris, tot wiens wettelijke taken dat behoort, [eiser] bij de koop dan wel de levering van de woning heeft gewezen op deze zelfbewoningsplicht, zodat [eiser] daarvan zelf ook op de hoogte was dan wel redelijkerwijs had moeten zijn. Aannemelijk is daarom dat de bodemrechter zal oordelen dat de schade die [eiser] door de opgelegde boete lijdt, mede een gevolg is van een omstandigheid die aan hemzelf kan worden toegerekend en dat All-in Housing daarom niet gehouden is het gehele bedrag aan boete te vergoeden. Als voorziening wordt daarom thans een voorschot op de schade toegewezen van € 6.750,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, nu niet kan worden vastgesteld dat [eiser] voorafgaande aan de dagvaarding al een bedrag aan boete aan de gemeente heeft betaald.
5. All-in Housing erkent verder dat zij het restant van de waarborgsom dient te betalen, zodat een bedrag van (€ 2.600,- minus € 1.202,15 =) € 1.397,85 wordt toegewezen. Ook erkent All-in Housing dat zij als beheerder rekening en verantwoording dient af te leggen, zodat de vordering die daarop ziet eveneens wordt toegewezen, waarbij All-in Housing, zoals zij heeft verzocht, een termijn krijgt tot 30 september 2026. De vordering om het saldo dat daaruit volgt te voldoen wordt afgewezen, aangezien [eiser] heeft erkend dat ten aanzien van beide woningen waarover het thans gaat, geen huurachterstand bestaat en voorts het restant van de nog aan [eiser] te betalen waarborgsom reeds is toegewezen. Wel zal de gevorderde dwangsom op deze laatste veroordeling worden toegewezen als gevorderd, waarbij ervan wordt uitgegaan dat All-in Housing tijdig aan deze laatste veroordeling kan voldoen. De gevorderde dwangsom op de gevorderde geldbedragen wordt afgewezen.
6. All-in Housing wordt in het ongelijk gesteld en daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser] .
DE BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt All-in Housing binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te betalen aan [eiser] € 6.750,- als voorschot op de schade, te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf de dag van dagvaarding tot de algehele betaling;
veroordeelt All-in Housing binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te betalen aan [eiser] € 1.397,85 aan restant waarborgsom;
veroordeelt All-in Housing om uiterlijk 30 september 2026 een sluitende rekening en verantwoording over te leggen van alle huur, inhoudingen en doorstortingen over de woningen [adres 2] en [adres 1] , over de periode vanaf 9 januari 2024, op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat All-in Housing niet of niet volledig aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 25.000,-;
veroordeelt All-in Housing in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:exploot € 155,67salaris € 577,00griffierecht € 753,00totaal € 1.485,67voor zover van toepassing, inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn voldaan;
veroordeelt All-in Housing in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 144,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier De kantonrechter