ECLI:NL:RBAMS:2026:9351

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 7 april 2026, met producties 1-12,- de aanvullende productie 13 van Ymere,

- de conclusie van antwoord met producties 1-4.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2026. Namens Ymere zijn verschenen mevrouw [naam 1] (consulent rechtmatig wonen), mevrouw [naam 2] (consulent overlast en zorg) en de heer [naam 3] (politieagent), bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en mevrouw R.A. Caicedo-Larrea (tolk Spaans). Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mr. Strating mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[gedaagde] huurt sinds 12 december 2007 de woonruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde) van Ymere.

Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Artikel 5.11 van deze algemene voorwaarden luidt als volgt:

“5.11 De huurder zal geen schade aan de woning of aan naburige woningen of overlast aan omwonenden veroorzaken. (…) De huurder mag geen hennep kweken of andere activiteiten verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”

In januari 2022 heeft een omwonende bij de wijkbeheerder gemeld dat er veel mannen op bezoek komen in het gehuurde. Die mannen wachtten totdat een andere bewoner naar binnen of buiten ging en sloop dan mee naar binnen. De omwonende gaf aan zich daardoor niet veilig te voelen.

Op 30 oktober 2025 heeft de politie het gehuurde doorzocht. In de bestuurlijke rapportage van de politie staat onder meer dat daarbij verdovende middelen, chemicaliën en hardware ten behoeve van het verwerken van cocaïne in beslag is genomen. De bestuurlijke rapportage bevat de volgende opsomming van de in het gehuurde aangetroffen drugs en materialen:

In de bestuurlijke rapportage staat verder onder meer het volgende vermeld:

“(…) De interpretatie, gezien de aangetroffen hardware en chemicaliën, van het LFO [Landelijke Faciliteit Ontmantelen, kantonrechter] was dat het om een zogezegde cocaïne verwerkingslocatie gaat. Aangezien er op dit soort locaties gewerkt wordt met chemicaliën bestaat er de kans dat de lucht rondom de locatie vervuilt wordt die tevens gevaarlijk kan zijn voor de gezondheid. Het inademen of aanraken van deze chemicaliën kan leiden tot brandwonden, misselijkheid of duizeligheid. Daarnaast is er het risico op explosies of branden. (…).”

Op 2 februari 2026 heeft de burgemeester van de Gemeente Amsterdam [gedaagde] een bestuurlijke waarschuwing gegeven. De burgemeester is niet tot sluiting overgegaan vanwege de medische toestand van [gedaagde] .

Bij brieven van 11 februari 2026 en 11 maart 2026 hebben Ymere en haar gemachtigde [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen vanwege tekortkomingen van [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst en de wet.

[gedaagde] heeft geweigerd de huur op te zeggen of de woonruimte te ontruimen.

3. Het geschil

Ymere vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, betaling van buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

Ymere stelt – samengevat – dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden (artikel 5.11) en de wet. Ymere hanteert een zerotolerancebeleid ten aanzien van huurders die in strijd handelen met de Opiumwet. De aanwezigheid van drugs en het verwerken daarvan zorgt voor een negatieve invloed op de buurt. Daarnaast kan de aanwezigheid en het gebruik van chemicaliën leiden tot een milieugevaarlijke situatie en gevaar voor de volksgezondheid, en ontstaat er een groot risico op brandgevaar en explosies.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat hij niets te maken heeft met de productie van harddrugs. De materialen die de politie in het gehuurde heeft aangetroffen zijn op straat achtergelaten en door [gedaagde] meegenomen naar zijn woning. Hij wilde daarmee geen drugs produceren, maar wilde de spullen mogelijk doorverkopen. [gedaagde] meent dat de tekortkoming niet ernstig genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Niet in geschil is dat de politie in het gehuurde een handelshoeveelheid harddrugs en verschillende chemicaliën en materialen voor het verwerken van (hard)drugs heeft aangetroffen. De aanwezigheid van een dergelijke hoeveelheid drugs en materialen, is een tekortkoming van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugs(gerelateerde) activiteiten het risico op overlast en verloedering van de buurt met zich brengen, met het gevoel van onveiligheid en afbreuk van de leefbaarheid tot gevolg. Ook heeft Ymere gewezen op de gevaren en risico’s van de aanwezige chemicaliën in de woning.

De omstandigheid dat [gedaagde] de drugs en de drugsgerelateerde materialen op straat zou hebben gevonden nadat ze daar gedumpt waren, als dit al juist is, maakt dit niet anders. [gedaagde] is zelf verantwoordelijk voor de spullen die hij in huis haalt.

De vraag is dan of de tekortkoming van [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan rechtvaardigt. In dat kader moeten de belangen van partijen tegenover elkaar worden afgewogen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij ten tijde van de politie-inval zelf veel drugs en alcohol gebruikte en dat het een moeilijke periode in zijn leven was. Inmiddels is hij (bijna) een jaar clean en volgt hij een traject bij de gemeente waarbij hij werkervaring als kok opdoet, zodat hij na afronding van het traject meer kans heeft om een baan te vinden. Ook stelt [gedaagde] dat hij nooit voor enige overlast bij zijn buren heeft gezorgd. [gedaagde] heeft geen vrienden of familie waar hij terecht kan wanneer hij de woning verliest, heeft medische problemen en is gevoelig voor verslaving.

Daar staan tegenover de belangen van Ymere. Ymere heeft als wooncorporatie de taak om woonruimte te verhuren, maar ook om de leefbaarheid en veiligheid in en rond haar huurwoningen te bewaken. Het gebruik van het gehuurde voor druggerelateerde activiteiten levert een ernstige schending van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op, tast de woonomgeving aan en leidt in dit geval ook tot gevaarzetting. Om die redenen hanteert Ymere een zerotolerancebeleid.

Alle omstandigheden afwegend komt de kantonrechter tot de conclusie dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval gerechtvaardigd is. Naar het oordeel van de kantonrechter wegen de belangen van Ymere in dit geval zwaarder. Daarbij speelt mee dat de kantonrechter de door [gedaagde] gegeven verklaring voor de aanwezigheid van de spullen in het gehuurde niet geloofwaardig acht. Door Ymere en de heer [naam 3] , een politieagent die betrokken is bij het dossier van [gedaagde] , is aangevoerd dat het, gelet op het aantal spullen (een complete verwerkingsinstallatie) en het gewicht van bepaalde voorwerpen, niet aannemelijk is dat deze spullen door één persoon op straat zijn gezet, laat staan door [gedaagde] in zijn eentje naar zijn woning zijn getild. In het gehuurde is ook een cocaïnepers met het logo van een drugsbende gevonden, en volgens Ymere is niet aannemelijk dat zo’n pers op straat gedumpt wordt omdat juist dat voorwerp herleidbaar is tot de betreffende drugsbende. Uit de bestuurlijke rapportage van de politie blijkt bovendien dat de drugs en materialen verspreid over de hele woning lagen, en dat daarop drugssporen en residuen zijn gevonden.

Gelet op het vorenstaande zal de gevorderde ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Buitengerechtelijke incassokosten

Ymere maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 462,50. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Ymere onvoldoende gesteld en onderbouwd dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht die vergoeding van de daarmee gemoeide kosten rechtvaardigen. Ymere stelt enkel dat die kosten bestaan uit haar interne werkzaamheden voorafgaand aan de procedure en de kosten die Ymere heeft gemaakt voor haar gemachtigde. Dat is echter onvoldoende concreet. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen.

Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen

De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).

In de op de overeenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden staan geen bedingen die van toepassing zijn op de vordering en/of die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, mede gelet op hetgeen hiervoor onder 4.7 is overwogen.

Proceskosten

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

153,02

- griffierecht

€

139,00

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

834,52

5. De beslissing

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] ,

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Ymere zijn, en de sleutels af te geven aan Ymere,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 834,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2026.

64443